Cómo funciona una hipoteca

¿Qué es una hipoteca? Según la definición del Banco de España, una hipoteca es la financiación de un préstamo que consiste en recibir una cantidad de dinero concreta para la compra de un piso o una casa por parte de la entidad a cambio del compromiso de devolverla, junto con los intereses que correspondan según el tipo de interés.

La devolución del dinero se lleva a cabo mediante un sistema de pago de cuotas que, normalmente, son mensuales. Y, como garantía de pago, se ofrece la propia vivienda o local que se está comprando. De manera que de no realizar el pago del préstamo, el banco procederá al embargo del inmueble.

Pero, aunque la hipoteca es un producto muy popular en nuestro país, no todo el mundo tiene claro su funcionamiento o los requisitos necesarios para conseguirla. Para entender cómo funciona una hipoteca, debemos tener presentes tres conceptos clave: capital, interés y plazo de amortización.

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Capital

Es la cantidad de dinero que prestan las entidades bancarias para la compra de la vivienda y que el comprador tiene que devolver en cada cuota mensual. Generalmente, la entidad bancaria realiza una financiación de hasta el 80% del valor de la tasación del inmueble cuando se trata de la primera vivienda y del 70% cuando se adquiere una segunda vivienda.

El 20% restante del precio de la casa debe ser aportado por el propio cliente. Es lo que se conoce como «entrada», que debe ser entregada en el momento de la adquisición de la vivienda. A lo que hay que sumar los gastos adheridos a la compra, que suelen ascender al 10% del importe total de la operación.

Es uno de los requisitos más importantes en la concesión de una hipoteca y tiene la finalidad de que el prestatario demuestre que tiene capacidad de ahorro, lo que tiene un gran valor para los bancos. Pero también porque se trata de una operación con mayor garantía y el banco no tiene que asumir un riesgo tan alto en la operación en caso de impago.

Aunque hay algunas hipotecas que aprueban el 100% de la financiación del precio de la vivienda, los bancos solamente las ofrecen para aquellos casos en los que el valor de la tasación se muy alto y para aquellos clientes que demuestren un alto nivel de solvencia y estabilidad económica, por lo que el riesgo de impago es mucho más bajo. En este sentido, contar con una segunda vivienda o con el respaldo de un avalista es de vital importancia a la hora de conseguir este tipo de préstamo hipotecario.

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Interés

Otro de los factores clave de cómo funciona una hipoteca es el interés. Se trata del porcentaje del capital que tenemos que pagar por la hipoteca. Es el beneficio que obtiene el banco por la concesión del dinero. En el caso de las hipotecas a tipo variable, es un dato que debe tenerse muy en cuenta. Está formado por el índice de referencia y el diferencial. La suma de ambos elementos  nos da como resultado el periodo de interés que pagaremos por el préstamo hipotecario.

Plazo de amortización

El tercer elemento clave de cómo funciona una hipoteca es el plazo de amortización. Es el periodo de tiempo que tenemos para devolver el importe prestado junto con los intereses al banco. Por lo general, el contrato hipotecario más habitual en España es el que incluye un periodo de amortización de entre 20 y 30 años. Pero también podemos encontrarlos a partir de 5 años y hasta 40 años.

Durante este periodo, tendremos que afrontar una serie de cuotas mensuales cuyo valor variará en función del tiempo y del porcentaje de intereses incluido en las condiciones del contrato. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del préstamo hipotecario, menor será la cuota mensual, pero más altos serán los intereses.

Modelos de hipoteca según el tipo de interés

Es imposible comprender cómo funciona una hipoteca sin tener en cuenta los intereses. El tipo de interés es la cantidad cobrada por el banco a cambio de haber concedido el préstamo hipotecario, quedando justificado por el riesgo que la entidad asume con la operación. En función del tipo de interés, podemos diferenciar entre tres tipos de hipotecas distintas:

  • Hipoteca variable: los tipos de interés que se aplican en este tipo de hipotecas van variando según el índice de referencia, normalmente el euríbor, al que se añade el diferencial. El interés puede aumentar o reducirse en cada periodo de revisión en función de como vaya evolucionando el euríbor. La revisión de las cuotas suele ser anual, aunque también puede hacerse de manera trimestral o semestral.
  • Hipoteca fija: los intereses de estas hipotecas no varían en ningún momento de la vida del préstamo, sino que siempre se mantienen fijos. Con lo cual, el cliente siempre realizará el mismo pago en su cuota mensual. Por eso, el tipo de interés fijo es la opción más popular si una persona quiere tener la tranquilidad de pagar siempre el mismo importe.
  • Hipoteca mixta: durante un periodo del tiempo, normalmente los primeros años, este tipo de préstamos funcionan como una hipoteca a tipo fijo, pero transcurrido un tiempo, se convierte en una hipoteca variable.

Pero además de tener en cuenta los tipos de interés, a la hora de entender cómo funciona una hipoteca, es recomendable que prestes atención al resto de condiciones del contrato de la hipoteca, sobre todo el TIN y la TAE, que son dos tasas distintas que determinan el pago de dinero que realmente terminaremos pagando al banco por el capital prestado para la adquisición del inmueble. Información de vital importancia antes de contratar este tipo de producto.

El TIN es el precio que cobran los bancos por el préstamo durante un periodo de tiempo. Se tiene en cuenta el interés propiamente dicho, es decir, la parte del préstamo  que el prestatario está obligado a pagar en cada cuota a cambio de la hipoteca.

La TAE, además del TIN, incluye los gastos y comisiones bancarias pagadas a lo largo del año. Con lo cual, es el mejor indicador del valor real de la hipoteca, por lo que es el factor más importante que debemos tener en cuenta a la hora de comparar las condiciones distintos tipos de préstamos.

Fórmula y plazo de amortización

Para entender cómo funciona una hipoteca en España, debes saber que el sistema francés es la fórmula de amortización más frecuente que podemos encontrar en las fórmulas de financiación de los bancos españoles. Su mayor ventaja es que las cuotas son siempre constantes a lo largo de toda la vida del préstamo, únicamente varía según el índice de referencia, que generalmente es el euríbor. Para ello, en este tipo de hipotecas, los pagos de intereses durante los primeros años es mayor que el capital. Según vaya pasando el tiempo, esta proproción se invertirá y en las últimas cuotas lo que se pagará mayoritariamente será el capital.

El plazo de amortización de la hipoteca hace referencia a los años que tardaremos en devolver la cantidad prestada por el banco. En España, el plazo medio de una hipoteca actualmentes de 23 años, según datos del INE. Uno de los elementos más importantes a la hora de firmar el contrato de una hipoteca. Y es que, cuanto más alto sea, más baja será la cuota, pero más elevados serán también los intereses por el dinero concedido por el prestamista.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Dentro del funcionamiento de la hipoteca de una casa, otro de los elementos clave son los gastos asociados a la adquisición del inmueble. Estos gastos adicionales incluye los impuestos y los costes de la notaría, la gestoría, etc.

Afortunadamente, desde hace algunos años, los gastos de la hipoteca, como la notaría, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados deben ser sufragados por el banco. No obstante, algunos de estos gastos no son afrontados por la parte prestamista, sino por el propio comprador.

Uno de los costes más importantes de la hipoteca al que debe hacer frente el comprador son los impuestos que se pagan al Estado. En el caso de una vivienda de obra nueva, lo que se paga es el IVA, cuyo porcentaje suele ser de un 10% sobre el valor de la venta. Pero si la vivienda es de segunda mano, lo que se paga es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía entre el 4% y el 10%.

Pero además, a la hora de solicitar una hipoteca al banco, el cliente también debe aportar el informe de tasación del inmueble. Un documento imprescindible para determinar el valor de la casa.