Llevas ya varios años pagando religiosamentge las cuotas de tu hipoteca y todavía te quedan algunos más. Sin embargo, tu situación o tus necesidades han cambiado y son diferentes a las que tenías el día en que adquiriste tu vivienda. Afortunadamente, puede que tu hipoteca pueda adaptarse a ti.
Según datos del INE, en España hay más de 26.000 viviendas con hipotecas. Datos que ponen de manifiesto el largo compromiso que adquieren miles de ciudadanos con su banco y que, precisamente, debido a su lagar duración, no siempre es fácil hacer frente a las cuotas mensuales, especialmente cuando se tienen otros créditos que pagar. Por esta razón, muchas personas deciden ampliar la hipoteca, tanto para obtener liquidez como para aumentar el plazo de amortización y disfrutar de una cuota con un importe más asequible.
La opción de ampliar hipoteca es una solución muy atractiva para aquellas personas que necesitan disponer de mayor liquidez mensual para sufragar los gastos corrientes de la economía familiar o para hacer frente a algún gasto imprevisto como pueden ser la compra de un coche nuevo o una reforma de la casa.
Una de las alternativas de financiación más habituales a la que recurren los clientes de préstamos hipotecarios cuando están atravesando circunstancias complicadas y necesitan dinero de manera urgente, tanto por dificultades económicas como por el deseo de emprender un nuevo proyecto. Mucho más ventajosa que el préstamo personal, cuyos intereses son más altos y donde las condiciones suelen ser menos beneficiosas.
La operación de ampliación de hipoteca recibe el nombre técnico de novación y consiste en un cambio de las condiciones del préstamo que hemos firmado con nuestro banco, con la finalidad única de aumentar el capital o la cantidad de cuotas mensuales. Lo que no debe confundirse con la subrogación, que consiste en un cambio de la hipoteca a otra entidad, lo que conlleva unas condiciones, una comisión y otros gastos diferentes. Además, no siempre implica una modificación del capital prestado ni del plazo de devolución.
Tabla de contenidos
Razones para ampliar hipoteca
Ampliación del capital total
Cuando firmaste el documento de contratación de tu préstamo hipotecario, seguramente pensabas que ibas a poder afrontar todas las cuotas sin dificultad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que a lo largo de los 20 o 30 años que suelen durar este tipo de préstamos, podemos encontrarnos con más de un imprevisto, y puede que en algún momento te veas algo asfixiado para poder hacer frente a todo.
Para evitar encontrarte con este tipo de problemas que te impiden llegar a fin de mes, tienes la opción de ampliar la hipoteca para obtener la liquidez que necesitas, presentando una solicitud al banco para aumentar el capital que se te fue concedido en un principio. De esta forma, puedes tener acceso a un alto importe de dinero para imprevistos, poner en marcha un proyecto o inversiones.
No obstante, antes de tomar esta decisión, es fundamental que pidas toda la información que sea necesaria y que eches cuentas con los datos por delante para valorar las diferentes opciones. Tienes que pensar que una ampliación de hipoteca implica que terminarás pagando una mayor cantidad de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Eso sí, generalmente suele ser bastante más rentable que solicitar un préstamo personal, ya que los intereses de esta segunda opción de financiación son mucho más altos.
Reducir la cuota mensual
Este trámite también es una opción para extender el plazo de devolución del préstamo hipotecario para poder disfrutar de una economía más desahogada en tu hogar cada mes. Una de las opciones por las que se decantan muchas personas que están pasando por dificultades económicas que les están impidiendo hacer frente al pago de las mendualidades de la hipoteca de manera cómoda.
Si decides ampliar el plazo de amortización, el importe de las cuotas será menor, ya que la cantidad de mensualidades aumentará. Eso sí, solamente es recomendable hacerlo si no tenemos más remedio, ya que los intereses de la hipoteca en total también serán mayores.
Además, tienes que tener en cuenta que hay determinadas circunstancias en las que el banco no permite la ampliación de la hipoteca reduciendo la cuota mensual:
- Una de estas situaciones es cuando el titular de la hipoteca tiene inscritas en el registro otras cargas posteriores.
- Tampoco es posible hacer una ampliación de hipoteca cuando quedan muchos años para terminar de pagar el préstamo hipotecario. Por ejemplo, más de 20 años.
- Otro caso en el que resulta complicado que el banco apruebe una ampliación de hipoteca es que el titular termine de pagar después de los 70 años, siendo esta la edad máxima para su concesión.
Comprar una segunda vivienda
Otra de las razones por los que algunas personas deciden solicitar una ampliación de hipoteca es por el deseo de comprar una segunda vivienda. Y es que en muchos casos resulta mucho más rentable que pedir al banco un nuevo préstamo hipotecario para la financiación de la operación.
Ventajas y desventajas de ampliar tu hipoteca
Una de las principales ventajas de ampliar la hipoteca a cambio de capital es que, como decíamos antes, resulta más económico que la contratación de un préstamo personal o de otro tipo de crédito, ya que el tipo de interés de un préstamo hipotecario es más bajo, sobre todo si firmaste unas buenas condiciones. Además, es una operación más sencilla que realizar una subrogación, que es un trámite más complejo que acarrea mayores gastos y presentación de documentación.
No obstante, la ampliación de hipoteca presenta el inconveniente de que requiere de la aprobación del banco. Además, hay que tener en cuenta que el coste global de la hipoteca aumentará debido a que los intereses serán mayores.
¿Cuándo es recomendable ampliar una hipoteca?
Las ampliaciones de hipoteca suelen conllevar ciertos gastos. Si decides solicitar una ampliación de los fondos prestados, tendrás que devolver el dinero al banco más el interés. Pero incluso en el caso de que lo que queramos sea ampliar el plazo de amortización para reducir el importe de la cuota que pagas cada mes, aunque no se realice una ampliación del capital, es bastante probable que termines pagando un mayor interés. Con lo cual, en ambos supuestos, terminarás pagando más dinero.
Entonces, ¿merece la pena embarcarse en una ampliación de hipoteca? ¿Son realmente una buena solución a largo plazo? Depende mucho de cuál sea la motivación y de nuestra propia capacidad de endeudamiento.
Por experiencia, las ampliaciones solamente son aconsejables cuando se necesita afrontar gastos importantes pero que, al mismo tiempo, van a suponer una inversión a largo plazo. Por ejemplo, si queremos hacer una reforma en una casa hipotecada, ya que esto ayudará a revalorizar su importe de venta y nos permitirá obtener más dinero que podrá compensar los gastos derivados de la ampliación.
Sin embargo, los datos evidencian que no es recomendable ampliar una hipoteca para sufragar gastos cuyo valor va a devaluarse rápidamente y no va a permitirnos recuperar el dinero. Por ejemplo, para comprar un coche.
Otro caso en el que te puede salir a cuenta ampliar tu hipoteca si lo que queremos es aumentar el plazo de devolución y reducir la cuota mensual, es cuando una familia pasa serias dificultades para llegar a fin de mes. En estas situaciones, la ampliación puede ayudarle a hacer frente al pago de las cuotas y disfrutar de un mejor equilibrio entre sus deudas y su poder adquisitivo.
¿Cuáles son los gastos de ampliar la hipoteca?
Si estás pensando en ampliar tu hipoteca, tienes que tener en cuenta que existen una serie de costes asociados a esta operación. Algunos de los cuales deben ser sufragados por el banco y otros por el propio cliente. Son, por ejemplo, la comisión de novación, los gastos de notaría, gestoría y registro, el Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados y la tasación de la vivienda.
- La comisión por novación, siempre y cuando esté reflejada en tu contrato, aunque no se encuentra regulada por ley, varía entre el 0,1% y el 1% sobre el importe total de la hipoteca.
- El importe correspondiente a los honorarios de la notaría y la gestoría y las tasas del Registro de la Propiedad. Y es que, al tratarse de una modificación de la hipoteca, se necesita lavantar una nueva escritura pública.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital. En cualquier caso, es un coste que debe sufragar el propio banco.
- A menos que quieras ampliar el capital inicial, tendrás que contratar una nueva tasación de la vivienda.
- En algunos casos, el banco puede exigir la contratación de algún servicio o producto de la entidad para que el cliente tenga una mayor vinculación con la misma, como seguros.
¿Cuáles son los requisitos para ampliar la hipoteca?
Aunque cualquier cliente hipotecado puede solicitar una ampliación de hipoteca, esto no quiere decir que el banco vaya a aprobar la operación sin haber analizado antes los datos financieros de la operación y del cliente. Para que la entidad la conceda, es imprescindible cumplir con los siguientes requisitos:
- Justificar la ampliación de hipoteca, es decir, explicar cuál es el interés que nos mueve a pedir el importe solicitado o por qué se quiere extender el plazo de la hipoteca. Para lo cual, es fundamental proporcionar la documentación correspondiente.
- Estar al corriente en el pago de las cuotas de la hipoteca ya contratada.
- Disfrutar de una situación laboral estable o, al menos, demostrar cierta solvencia de cara a la ampliación. Toda la información que puedas aportar al respecto es bienvenida.
- Contar con un nivel de deuda aceptable. Por ejemplo, no tener más hipotecas o créditos bancarios.
- Aunque no siempre es necesario, para dar el visto bueno a la operación, la entidad puede exigirnos un aval que pueda responder ante el préstamo en caso de impago de las cuotas.
En cualquier caso, debes tener en cuenta que no te concederán la ampliación de hipoteca, sobre todo si se trata de un aumento del plazo para reducir las cuotas, sin nuestros datos financieros no son buenos. Por ejemplo, es probable que el banco la rechace si tenemos muchas cargas o nos quedan más de 20 años para amortizarlas o si vamos a tener más de 70 años cuando terminemos de pagar la hipoteca.
Eso sí, las condiciones puede variar en función del banco y del propio cliente que la solicita. Con lo cual, en la práctica, no sabremos si está aprobada hasta que recibamos respuesta de la entidad.
